座百达广场，持有物业面积规模全球第一，所建之处，往往都成为当地的地标性建筑。百达广场内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。

而这正是周方远所追求的。

大概2001年左右吧，，第一代百达广场横空出世：单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售，业态和盈利模式较为简单。说到第一代百达，有一段往事不可回避。在原时空的话，这段往事就真的是往事，而在这个时空，这段所谓往事，还就是这两年发生的。具体来说的话，最近这两年，其实正是百达大力扩张的时期，百达计划赴港发行Reits上市却未果。

澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向百达购买了九座百达广场。2005年的百达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与百达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。

被选中的九个城市的百达广场全部更名为“悦荟广场”。这九个百达广场，全部位于城市最核心的商圈，估值31亿，但是谁都知道，这些楼盘再放十年，价值绝对能疯长。不过话说回来，正是凭借这一次交易的31亿现金，百达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。

而现在交易的这些商场所使用的模式，也是所谓的第一代百达模式。项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。所谓第一代百达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为百达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。百达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。

第一代百达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑百达快速开发的现金流。这也是第一代百达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。

所以等到2004年，2004年，第二代百达出现：商业组合店产品，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。而所谓第二代百达，从规划来看，算是第一代百达的简单升级。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。对比第一代，第二代产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代百达仍然难以解决百达快速开发的现金流问题。

于是乎，百达三代横空出世。